广州市吉信物业管理有限公司 - 物业知识

知识问答

吉信物业管理 — Mon, 20 Oct 2008 00:00:00 +0800

1、物业管理企业应提供的服务内容有哪些？
答：（1）物业共用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新；
（2）物业共用部位和物业管理区域内道路的保洁服务；
（3）公共绿地、花草树木的养护、管理；
（4）协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范；
（5）物业装饰、装修的管理服务；
（6）物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案的保管。
2、物业管理服务合同应当包含哪些内容？
答：（1）双方当事人和委托管理物业的基本情况；
（2）物业管理服务事项和服务质量要求；
（3）物业管理服务费用的标准及收取方法；
（4）合同的期限、合同终止和解约的约定、合同终止时预收物业管理服务费用、结余维修费用、物业管理用房、物业资料等的移交方法；
（5）违约责任及解决纠纷的途径；
（6）双方当事人约定的其他事项。
3、物业管理服务费主要由哪几部分组成？
答：物业管理服务费主要由下列项目组成：
（1）管理、服务人员的工资和按规定提取医疗保险、养老保险、福利费等费用；
（2）共用部位、共用设施设备日常运行、维修及保养费；
（3）绿化管理养护费；
（4）清洁卫生服务费；
（5）安全防范服务费；
（6）物业管理企业办公和社区活动费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧费；
（8）利润；
（9）税费。
4、物业管理服务费如何定？
答：物业管理收费贯彻优质优价、按质收费的原则。普通住宅小区公共性物业管理服务收费实行收费等级制度，收费等级根据物业管理企业的经营资质和为业主提供的服务项目、服务质量、服务深度等因素确定；为业主提供代办性、特约性服务除政府价格主管部门另有规定外，实行市场调节价；别墅等高档住宅、非住宅的物业管理服务收费实行市场调节价。
5、普通住宅小区公共性物业管理服务收费分为几个等级，基准收费标准分别为多少？
答：分为甲、乙、丙、丁四个等级。基准收费标准多层分别为0.70元/建筑平方米；0.50元/建筑平方米；0.40元/建筑平方米；0.25元/建筑平方米。高层分别为0.90元/建筑平方米；0.65元/建筑平方米；0.50元/建筑平方米；0.35元/建筑平方米。
浮动幅度为收费标准的±20%。
6、电梯、高压水泵等高耗费设施设备的消耗如何分摊？
答：有电梯、高压水泵等高耗费设施、设备的高层、小高层、多层住宅的共用设施、设备的消耗按实分摊，物业管理企业应按实际消耗，向业主收取。具体分摊办法由业主委员会与物业管理企业商定，可按面积分摊，也可按户分摊。
7、建设单位未出租、出售的物业以及已交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业管理服务费按应收标准的多少收取？
答：按应收标准的70%收取。
8、业主与物业管理企业发生价格纠纷该怎么办？
答：业主与物业管理企业发生价格纠纷时，业主委员会应给予调解，调解不成的，可向价格主管部门申请调处。未成立业主委员会的，业主也可直接向价格主管部门投诉。
9、物业管理企业最多可向业主预收多少时间的物业管理费？
答：最多可预收12个月的物业管理费。
10、物业管理企业可否利用物业设置经营性设施？
答：物业管理企业利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会同意后，方可办理审批手续，其经营性收入应专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护。
11、物业管理企业自行提供物业管理服务合同约定之外的服务，业主是否应该支付费用？
答：物业管理企业在物业管理服务合同约定之外自行提供服务，未经业主委员会或业主认可的，业主或使用人可以不支付费用。
12、如何划定物业管理区域？
答：拥有相对独立的共同设施设备的物业，应当由区、县（市）物业行政主管部门划归于一个物业管理区域。
13、自用部位指哪些？
答：自用部位是指一套房屋内部，由房屋的业主或使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位。
14、一个物业区域内可否有多个业主委员会、多家物业管理企业？
答：不可以，一个物业区域内只可成立一个业主委员会，委托一家物业管理企业进行物业管理。
15、物业管理区域内车辆行驶、停放的管理制度由哪个部门制定？
答：由业主委员会和物业管理企业共同制定，报公安部门备案。
16、物业管理企业根据物业管理服务合同和有关法律、法规的规定，对商业用房及其他共用设施、设备和场地进行经营的，其经营性收入的收支情况应按规定多少时间公布一次？
答：每6个月至少公布一次，并接受业主或业主委员会的询问和监督。
17、什么叫前期物业管理？
答：前期物业管理是指物业开始销售（预售）起，至业主委员会成立，并与选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同之日前的物业管理。
18、前期物业管理的费用由谁来承担？
答：物业交付使用前发生的前期物业管理费用由建设单位承担；物业交付使用后至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费，由建设单位和物业买受人按照前期物业管理服务协议的约定承担。
19、因相邻业主、使用人拒绝而造成其他业主、使用人物业损坏及财产损失的，应承担什么责任？因物业维修、更新影响相邻业主或使用人物业使用或造成财产损失的，由谁修复或赔偿？
答：因相邻业主、使用人拒绝而造成其他业主、使用人物业损坏及财产损失的，应承担修复或赔偿责任。因物业维修、更新影响相邻业主或使用人物业使用或造成财产损失的，由责任人修复或赔偿。
20、物业管理企业应报送、公布哪些收支帐目？
答：物业管理企业应报送物业维修、更新费用的收支帐目，对商业用房及其他共用设施设备和场地进行经营的经营性收入。
21、房屋维修的责任部门
答：直管公房的维修由当地房管部门负责，单位房屋和私房的维修应由产权所有人负责。
22、房改房的维修
答：房改房自用部位的维修由所有人承担维修养护责任，共用部位和共用设施设备的维修养护由售房单位承担维修养护责任。

物业知识100问

吉信物业管理 — Mon, 20 Oct 2008 00:00:00 +0800

一、购房时应关注的物业管理事项?
    l、为什么购房时要关注物业管理事项?
    答：购房时就关注物业管理，才能为将来的物业管理打下好的基础。因为在业主大会成立之前的前期物业管理阶段，物业服务费用、服务内容和质量要求等有关物业管理事项按房屋买卖时的约定实行。如果购房时没有约定，房屋买卖关系已经形成，业主到入住时发现物业服务费用或者物业服务内容等不满意，就容易产生矛盾。因此在购房时要与开发单位书面约定好房屋入住后的有关物业管理事项，尤其是预售房屋，购房时离入住还有一段时间，在购房时一定与开发单位约定好物业管理事项，才能有效避免入住后的物业管理纠纷。
    2、购房时应注意哪些物业管理事项?
    答：主要签订好两个文件：房屋买卖合同和业主临时公约。
    购房时与开发公司签订的房屋买卖合同中要包含有物业服务费用、物业服务内容和质量要求等内容：买房人同时要承诺遵守业主临时公约。
    3、是否可以到办理入住手续时再看业主临时公约？
    答：买房人在购房时就要看业主临时公约，在签订房屋买卖合同的同时要书面承诺遵守业主临时公约。建设单位应当在销售房屋前，制定业主临时公约，在房屋销售时，将业主临时公约向买房人明示，并予以说明：不能到办理入住手续时再将业主临时公约出示给买房人看。
    4、业主临时公约具有什么作用?
    答：业主临时公约要求物业管理区域内全体业主共同遵守，能起到规范业主在物业管理活动中行为，维护全体业主整体权益的作用。例如，业主临时公约规定不允许在小区内堆放易燃、易爆等危险物品，就是为了保证小区内全体住户的安全；又如业主临时公约规定对欠缴费用的业主，业主委员会和物业管理企业有权公布欠费名单催缴，是为了维护全体业主的利益，对欠费业主的约束。
    5、业主临时公约包括哪些主要内容?
    答：业主临时公约由开发企业在售房前制订，主要对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。开发企业制订的业主临时公约不能侵犯购房人的合法权益。呼和浩特市房产管理局2004年颁布了业主临时公约的示范文本。
    6、违反业主临时公约怎么处理?
    答：业主违反业主临时公约的，应该承担相应的违约责任。比如个别业主不按照公约的规定使用共用部位共用设施设备，造成损坏，是对其他业主的利益的侵害，应该赔偿损失。
    对业主违反业主临时公约的行为，相关业主、业主委员会、物业管理企业、可以督促其改正：协商调解不成的，可提起诉讼；违反相关政策法规的，报告有关部门。
    7、新的业主临时公约制度从什么时候开始实行?原来已经签署的物业管理公约是否继续有效?
    答：2004年以后申领预售许可证的新建项目，实行新的业主临时公约制度。
    原来已经签署的物业管理公约(或房屋使用、管理、维修公约)，在业主大会通过新的公约前，原公约继续有效。
    8、业主临时公约和业主公约有何区别?
    答：业主临时公约和业主公约均对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主临时公约适用于业主大会成立前的前期物业管理阶段；业主公约是业主大会成立后，经全体业主所持投票权三分之二以上通过后生效。
    9、房屋买卖合同中包含哪些有关物业管理的条款?
    答：包括物业服务费用、物业服务内容和质量要求以及承诺遵守业主临时公约等。
    10、开发企业制订的房屋买卖合同中有关物业管理的内容，购房人为什么不能随意修改，是不是霸王条款?
    答：由于物业管理服务具有公共性特点，绿化、保洁、公共秩序维护等物业服务。服务内容和服务水平。对入住的每个业主都是一样的，支付的费用也应该是一样的。如果与每个业主约定的公共性服务内容不一样，没有可操作性；如果约定的费用不一样，一样的服务水平，有的费用高，有的费用低，对多付费的业主不公平。
    因此，房屋买卖合同中关于公共性物业服务的费用、服务内容和质量要求等条款应由开发企业根据前期物业服务合同确定，与前期物业服务合同保持一致，开发企业在售房时要将物业服务内容和费用等明示给买房人并进行约定，但不能由个别购房人与开发单位单独协商确定。这是由于前期物业管理的特殊性快定的，目的是为了维护全体业主的合法权益，不应理解为霸王条款。
    11、房屋买卖合同中约定的物业服务费用、服务内容和质量等在什么阶段实行?
    答：在业主大会成立前的前期物业管理阶段实行。业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，物业服务价格、服务内容和质量等按新合同执行。
    12、前期物业服务合同如何签订，包含哪些主要内容?
    答：前期物业服务合同由建设单位与物业管理企业签订，包含的主要内容为前期物业管理阶段的服务费用、服务内容和质量要求、双方权利义务等。前期物业服务合同必须采取书面形式。
    13、业主大会成立前，业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交纳物业服务费用?
    答：不能。因为按照规定，前期的物业管理企业由开发建设单位委托，业主应当按照约定交纳物业服务费用，接受物业管理企业的服务。
    14、业主大会委托业主委员会与物业管理企业签定物业服务合同后，单个业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交费?
    答：不能。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主必须履行业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同的约定，交纳物业服务费用。
二、物业管理基本概念
    15、什么是物业管理?
    答：物业管理指业主选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。主要从三个角度理解：一业主选聘有合格资质等级证书的物业管理企业来实施物业管理：二物业管理活动中两个重要的主体是业主和物业管理企业，双方签定物业服务合同，明确双方的权利义务；三物业管理的内容是对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序。
    l6、为什么要实施物业管理?
    答：主要有三方面原因客观上要求实施物业管理：

    (1)房屋产权多元化。随着我国经济体制由计划经济向市场经济转变，90年代初以来我市住房制度改革逐步深化，房屋商品化，房屋产权多元化。个人拥有房屋产权的比例越来越高，原米的公房管理体制不能适应市场化和产权转移的形势。
    (2)人们生活水半的提高，需求增强。房屋作为价值高的资产，是大多数家庭最主要财产以及财富积累的主要形式，人们对房屋财产的使用、维护、保值提出了较强的服务要求，一方面要求住得好，房屋状况保持得好，环境整洁优美，同时还要求房屋的保值增值，这些都需要高水平的专业物业管理服务。
    (3)物业项目建设规模人，房屋及设施设备的维护管理要求专业性程度高。一个物业项目里往往有成百上千业主，众多业产由于房产毗邻，在使用管理物业、在物业的保值增值等方面，全体业主形成公共性的物业管理服务需求，而且房屋建筑结构及设施设备较为复杂，对物业管理服务要求专业化程度高。这种公共性的物业管理服务不可能由单个业主或少数业主来完成，需要通过全体业主委托专业化的物业管理企业来提供这种服务。
    17、什么是业主?业主在物业管理活动中主要有什么权利义务?
    答：房屋所有权人为业主。在成立业主大会及组建业主委员会过程中，除房屋权属证书上记载的权利人可以认定为“业主”外，购买预售商品房(含经济适用房)，尚未取得房屋权属证书的，房屋买卖合同记载的“购房人”可以视为“业主”。
    业主是物业管理活动中的重要主体，物业管理离不开业主的参与。业主的物业管理权利和义务是建立在对房屋拥有的财产权基础上，业主既拥有物业管理区域内的一份房产，也是物业管理区域的成员。业主在物业管理中享有权利，同时要履行相应的义务。
    业主在物业管理活动中享有的权利主要有：接受物业服务；提议召开业主大会，就物业管理的有关事项提出建议：行使投票权：选举业主委员会委员，并享有被选举权等。同时负有遵守业主公约和业主大会议事规则，执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，交纳物业服务费用等义务。
三、业主大会及业主委员会
    l8、什么是业主大会?
    答：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会是对应物业管理区域成立的，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的内合法权益。
    l9、如何划分物业管理区域?
    答：物业所在地区、县、物业办(局)会同街道办事处负责协调物业管理区域划分工作。划分住宅物业管理区域应当考虑建筑规模、自然形成、设施设备共用程度及社区建设等因素：作住宅区域划分主要考虑建设立项、规划等因素：住宅与非住宅结构相连的区域，应本着有利于物业管理的原则划定。
    20、什么时候成立业主大会?
    答：新建和已建成的商品房(包括经济适用房)入住率超过50％或入住率不足50％但首户入住已满两年的物业管理区域：公有住房出售率超过50％的物业管理区域，应当尽快组织召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。
    2l、如何召开首次业主大会会议，成立业主大会?
    答：应按以下步骤召开首次业主大会会议，成立业主大会：
    (1)成立筹备组，负责业主大会筹备工作。
    住宅物业首次业主大会会议由所在地的街道办事处负责组织业主代表、建设单位(或公有住房出售单位)、社区居委会组成业主大会会议筹备组；筹备组中的业主代表由筹备组组成单位按照业主自荐、推荐的形式充分听听取业主意见基础上确定。非住宅物业筹备组由业主代表、建设单位组成。
筹备组的主要职责如下：
    ①确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容：
    ②照政府主管部门制订的示范文小，拟定《业主大会议事规则》 (草案)和《业主公约》 (草案)；
    ③确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权：
    ④确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
    ⑤做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
    上述工作1—4应以书面形式在物业管理区域内公告。
    (2)筹备组应自组成之日起30日内组织业主召开首次业主大会会议，审议通过《业主大会议事规则》和《业主公约》，并选举产生业主委员会。区、县物业办(局)对筹备组召开业主大会会议工作进行指导、监督。
    22、什么情况下可以不成立业主大会？
    答：物业管理区域内只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。决定不成立业主大会的，业主共同履行业主大会，业主委员会职责。
    23、如何确定业主在首次业主大会会议的投票权?
    答：首次业主大会会议的投票权按照业主拥有的物业建筑面积计算。以每一百平方米为投票权计算基数，不足一百平方米部分不予计算。
    以后业主大会会议的投票权计票方式可以通过《业主大会议事规则》确定。
    24、业主大会会议以什么形式召开?
    答：业主大会会议可以采取集体讨论形式，也可以采取书面征求意见形式。
    但应当由物业管理区域内持有l／2以上投票权的业主参加。
    业主因故不能参加业主大会会议，可以书面委托代理人参力加。
    25、业主大会是否要定期开会，由谁组织召开?
    答：业主大会会议分为定期会议和临时会议。
    业主大会定期会议当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
    有下列情况之一的业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
    (1)20％以上业主提议的；
    (2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的：
    (3)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。
    26、业主大会具有哪些主要职责?
    答：业主大会主要职责如下：
    (1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则：
    (2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
    (3)选聘、解聘物业管理企业；
    (4)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施：
    (5)制定、修故物业管理区域内物业共用部位和共用设施设符的使川、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度：
    (6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
    27业主大会如何决议才有效？
    答：一般事项，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过；业主大会作出制定或修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
    28、什么是业主委员会，与业主大会是什么关系?
    答：业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，具体实施业主大会决议。业主委员会组成人数一般为5至9人的单数。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
    29、业主委员会职责是什么?
    答：业主委员会的主要职责为：
    (1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
    (2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同：
    (3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同：
    (4)监督业主公约的实施：
    (5)业主大会赋予的其他职责。
    30、什么人可以当选业主委员会委员?
    答；具备以卜资格条件的业主可以成为业主委员会委员：
    (1)具有完全民事行为能力的业主：
    (2)遵守国家有关法律、法规；
    (3)遵守业主大会议事规则、业主公约、模范履行业主义务；
    (4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力：
    (5)具有一定组织能力：
    (6)具备必要的工作时间。
    在实际工作中，鼓励和支持物业管理区域内具有业主身份的各级人大代表和政协委员作为业主委员会成员参与物业管理。
    31、业主委员会是否需要备案?
    答：业主委员会应自选举产生之日起30日内，到物业所在地的区、县物业办(局)备案。备案时须提交《业主委员会备案单》及业主大会议事规则、业主公约、业主大会决议、法律法规规定的其它材料。
    32、业主委员会如何作出决定?
    答：经l／3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。会议应当有过半数委员出席，作出的决定须经个体委员人数半数以上通过。
    业主委员会的决定应以书面形式在物业管理区域内及时公告。
    33、什么情况下业主委员会委员资格终止?
    答：出现以下情况时业主委员会委员资格终止：
    (1)因物业转让、灭失等原因不再是业主的：
    (2)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的：
    (3)因疾病等原因丧失履行职责能力的；
    (4)有犯罪行为的；
    (5)以书面形式向业主大会提出辞呈的：
    (6)拒不履行业主义务的；
    (7)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
    34、业主大会、业主委员会是否可以作出与物业管理无关的决定?
    答：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
    35、什么是业主公约?
    答：业主公约由全体业主共同制定，经业主人会决议通过后，对全体业主具有约束力。主要内容是对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项。
    36、什么是业主大会议事规则?
    答：业主大会议事规则由业主大会制定和修改，由全体业主共同遵守。
    业主大会议事规则主要就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出决定。
    37、业主大会、业主委员会与社区建设是怎样的关系?
    答：居住区物业管理纳入社区建设，是我市城市管理的重要基础工作之一、目的是为了保障物业管理秩序，维护业主和居民物业管理合法权益，促进社区建设全面发展。
    按照有关规定，社区居委会指导、监督业主大会和业主委员会的工作，并参与成立业主大会筹备组。业主大会、业主委员会应当配合公安机关、与社区居委会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的治安等相关工作。
    住宅小区的业主大会会议，应当告知相关的社区居委会：业主大会、业主委员会作出的决定，应当听取社区居委会的建议；积极配合社区委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
四：如何选聘和解聘物业管理企业
    38、新建住宅是否必须进行招投标选聘物业管理企业?
    答；是的。按照规定，国家提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；新建住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
    39、业主大会决定续聘原物业管理企业的，是否应进行招标?
    答：不需要。物业服务合同到期，业主大会决定续聘原物业管理企业提供服务的，可不再进行招标，直接授权业主委员会续签物业服务合同。
    40、业主大会决定更换物业管理企业的决议，应当有持有多少投票权的业主同意?
    答：业主大会更换物业管理企业的决议，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
    4l、业主大会更换管理企业，是否应当告知社区居委会和街道办事处?
    答：是的。作为物业管理区域的重大事项，业主大会做出更换物业管理企业的决议后，应当及时告知当地街道办事处(乡镇人民政府)社区居委会。
    42、业主委员会通过招标方式更换物业管理企业之前，应当就哪些事项形成决议?
    答：根据不同情况，业主大会应当在招标前决定以下事项：
    (1)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；
    (2)确定采取公开招标或邀请招标方式；
    (3)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人；
    (4)物业服务价格幅度或水平。
    43、业主委员会招标前，是否需要备案?
    答：业主委员会招标前，应当到项目所在地的区、县物业办(局)备案。备案时，应提交以下材料：
    (1)业主大会决议：
    (2)招标公告或者投标邀请书；
    (3)招标文件：
    (4)法律、法规规定的其他材料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。
    44、业主委员会组织招标过程中，如何保证广大业主的知情权?
    答：应从以下几个方面保障业主的知情权：
    (1)业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示：
    (2)评标过程中，现场答辩可采用公歼的方式，业主可参加旁听；
    (3)评标结束后，业主委员会可以将招投标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示；
    (4)中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其签定的物业服务合同中的服务内容、范围，标准以及价格等主要内容在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示。
    45、业主委员会通过招投标方式更换物业管理企业的，应当提前多少天告知原物业管理企业?
    答：原物业服务合同即将到期，业主大会决定重新选聘物业管理企业的，应当及时召开全体业主大会，并在原物业服务合同到期前3个月将有关决议书面告知物业管理企业。前期物业服务合同尚未到期，业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知物业管理企业。
    46、业主委员会招标应当何时完成？
    答：业主大会通过招投标方式选聘物业管理企业的工作应在原物业服务合同到期前1个月完成。
    47、业主委员会通过招投标重新选聘物业管理企业后，应当如何组织新老企业的交接?
    答：业主大会依法重新选聘物业管理企业的，应当在解除与原物业管理企业的（前期）物业服务,合同后，方可组织双方交接。交接活动由业主委员会组织。原物业管理企业应将下列材料移交给新物业管理企业：
    (1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
    (2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
    (3)物业质量质保修文件和物业使用说明文件；
    (4)物业管理所必需的其他资料。
    交接时，应当制作交接证明并并由双方企业和业主委员会加盖印章。交接完毕后，原物业管理企业应退出物业管理区域。
    48、如何与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同?
    答：按照有关规定，由业主委员会代表全体业主，与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。物业服务合同生效后，全体业主均应履行合同合约定。
    物业服务合同主要内容包括物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、合同期限、违约责任等。
五、物业服务和费用
    49、物业服务一般包含那些内容?
    答：物业服务的内容按照物业服务合同的约定实行。物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和市关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动：
    一般包括综合管理、房屋及共用部位共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等。
    50、什么是公共性物业管理服务、特约性物业管理服务?
    答：公共性物业管理服务指物业管理企业在物业管理区域内提供的共用部位共用设施设备维修、养护、环境保洁和公共秩序维护等多种内容的综合服务。一般提到的物业管理服务主要为公共性物业管理服务。
    特约性服务指受个别业主的单独委托提供的服务。比如户内自用部位和设备的维修、室内保洁、代订机票、报纸等。
    5l、物业管理企业在公共秩序维护服务方面应承担何种职责?是否应对业主人身和财产负责?
    答：物业管理企业在公共秩序维护的主要职责是公共区域秩序维护和公共财产的看管，包括：
    (1)相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安个处有明显标志和防范措施：
    (2)维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅：
    (3)看管公共财产：包括楼道内的门、窗、消防器材及小区的表、井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等：
    (4)夜问对服务范围内霞点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；
    (5)有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。
    物来管理企业原则上不对业主人身和户内财产负有看护责任，但物业管理企业违反物业服务合同约定，导致业主人身和财产受到损失的，物业管理企业应依法承担赔偿责任。
    52、物业管理企业是否可以将物业管理的专项服务委托专业公司?
    答：可以。一个物业业管理区域应由一家物业管理企业实施统一管理。物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务(比如保洁、绿化、电梯维护等)委托给保洁公司、绿化公司、电梯公司等专业性服务企业。但不得将该区域内的全部物业管理业务一并委托给他人。
    53、物业管理企业在履行合同义务时，是否有权对违反业主(临时)公约和物业管理规章制度的行为进行制止?
    答：是。物业管理企业按照业主(临时)公约的规定以及物业服务合同的授权，有权要求业主配合物业管理企业的管理服务，对业主违反业主(临时)公约和物业竹管理规章制度的行为进行劝阻、制止或按业主大会、业主委员会的授权采取其他处理措施。
    54、车辆停放时停车人享有什么权利?应遵守什么规定?
    答：车辆停放时停车人有权按照停车管理协议的约定享受停管理服务。同时停国人应遵守停车管理制度，交纳停车管理服务费用，在指定的区域停放车辆，停放车辆不能占用、堵塞消防通道和消防设施等。
    55、交了住宅专项维修资金，还用再交大中修费吗?
    答：交了住宅专项维修资金后，不冉交纳房屋共用部位共同设施设备大中修费用。
    56、自用部位、自用设施的维修羞护费用怎么交?
    答：自用部位、自用设施的维修养护费用可以按年(季度、月)交给物业管理企业，也可以发生时再交纳。
    57、出租房屋时，物业服务费由谁交纳？
    答：出租房屋时，物业服务费的交费义务人为业主，如果业上与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。
    58、开发企业已竣工但未出售的物业是否应交纳物业服务费?
    答：开发企业已竣工但但尚示出售物业应全额交纳物业服务费。
    59、公房上市后，物业服务费如何交纳?
    答：公房上市后，原有产权单位不再承担交纳物业服务费的义务。物业服务费由房屋购买人承担。
    60、物业管理企业收取停车费的，在停车管理中应承担何种责任?
    答：物业管理企业应负责车辆的看管和停车秩序的维护，具体包括：有机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行：保证停车有序，24小时设专人看管：长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务。
    61、装修时业主是否要交纳装修押金和装修服务费?
    答：装修时，业主应当按照装修管理服务协议交纳装修押金和装修服务费。对于装修押金，业主装修工程完工后，没有违反协议的，物业管理公司应当退还押金。物业管理公司收取装修服务费的。应承担以卜义务：有健全的装修管理服务制度：查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项：装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修争辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷：业士装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三大。
    62、因开发遗留留问题可以拒交物业服务费用吗?
    答：不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。
    63、业主或业主大会是否可以聘请专业机构对物业服务费进行审计?
    答：物业服务费实行包干制的。业主大会主要对物业管理企业的服务质量进行考核，不对物业服务费进行审计。
    物业服务费实行酬金制的，业主大会与物业管理企业可以在合同约定对物业服务支出或成本进行审计。审计机构由双方共同委托，审计费用由全体业主承担，审计结果对双方都有约束力。
六、专项维修资金
    64、建立专项维修资金的法律依据是什么?
    答：《物业管理条例》规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”
    65、专项维修资金铁用途是什么？
    答：专项维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修及理新、改造工程。
    66、谁应交纳商品住宅专项维修资金?
    答：凡是1999年1月1日以后签订商品住宅(包括经济适用住房、与住宅结构相连的非住宅等)房屋买卖合同的购房人均应交纳。此外将商品住宅转为租赁、经营或自用的开发商也应交纳专项维修资金。
    67、不缴纳专项维修资金的怎么办?
    答：不缴纳专项维修资金的，房地产管理部门将不予办理其立契过户手续和权属登记手续。
    68、业主交纳专项维修资金的标准是什么?
    答：多层商品住宅(异产毗连型)的号项维修资金按房屋买卖合同中标明的建筑面积18元/平方米交纳，高层为40元／平方米。 (实测面积后有变化的以结算价款为准)。
    69、业主买房时归集起来的维修资金由谁代为管理?
    答：商品住宅专项维修资金是属于业主所有的，由市物业处代管，并存入指定的维修资金专用银行帐户，保证专户存储、专款专用。根据国家规定，维修资金在代管期间按活期存款利率计息。
    70、小区里公有住房建立过专项维修资金吗？
    答：公有住房售后维修资金由售房单位负责归集并存至市住房资金管理中心系统，由市中心出具交存证明。公有住房出售后，其住宅区成立业主委员会的。经业委会申请，原代收(售房)单位应将维修资金移交给业委会管理，市住房资金管理中心负责监杵执行。
    71、维修资金的支取使用程序是什么?
    答：总体来说维修资金的使用应当遵循“年度普查一制订维修计划一编制工程预算一批准预算一委托施工一工程验收一分摊费用与支取资金一公布帐目”的程序。
    72、支用维修资金时按什么原则分摊费用?
    答；住宅共用部位共用设施设备须进行维修工程，属人为损坏的，由责任人承担费用，不得使用维修资金。其他按照受益人(业主)原则分摊使用维修资金。
    73、专项维修资金不够用时怎么办?
    答：如业主维修资金不足首次归集额的30％时，业委会应提议续筹。筹集的标准和具体办法由业主大会决定，续筹金额一般按业主所拥有的建筑面积分摊，由业主直接交存到经办行，计入业委会帐户和业主明细表。
七、物业使用和维护
    74、物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用途?确需改变用途的，如何办理?
    答：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公用设施，是满足业主正常的生活、工作需求所必须的，不得擅自改变用途。如擅自将小区内的学校改为娱乐场所、绿地改成商业设施等做法都是不被允许的。
    业主确需改变公共建筑和共用设施用途的。应当依法办理相关手续，并告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理相关于续。
    75、因维修物业或者公共利益，业主、物业公司或其他单位需临时占用、挖掘道路和场地怎么办?
    答：因维修物业或者公共利益，业主或者其他单位确需临时占用、挖掘道路和场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路和场地的。应当征得业主委员会同意。或者按照事先制定的预案进行处理。
    76、业主、物业管理企业能否擅自占用物业共用部位、共用设施设备?
    答：物业共用部位、共用设施设备是全体业主共有，业主和物业管理企业都不能擅自占用。
    如需占用物业共用部位、共用设施设备，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续。
    77、业主、物业管理企业能否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营?
    答：业主、物业管理企业不得擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。如需经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续。所得收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
    78、能否在房屋楼顶上架设广告牌?
    答：一幢楼内有多个产权人的，如无特殊约定，楼顶是共用部位，属于全体业主共有。如需在楼顶上架设广告牌，应当在征得业主大会和物业管理企业同意后，依法办理有关手续。所得收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
    79、业主可否不按规定或约定封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚?
    答：封闭阳台、安装防护栏或建阳光棚等行为看似业主自家的事，但是会影响小区的环境和整体外观。一个环境整洁优美的小区不仅使居住其中的业主感到舒适，而且能起到提升物业品质、使其保值增值的作用。为了维护公共安全和公众利益，业主在封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚时，都应该遵守《业主（临时)公约》和小区内有关规章制度的规定。
    80、邻居占用了公共楼道怎么办?
    答：公共楼道属于共用部位，邻居占用了公共楼道就是侵犯了相邻业主的权益，业主、业_主委员会、物业管理企业可以要求其停止占用；造成共用部位损坏的，还可以要求其承担赔偿责任。
    8l、物业区域内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备由谁负责维护?
    答；物业区域内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备属供气、供热、通讯、有线电视等专业服务单位所有，由供气、供热、通讯、有线电视等专业服务等单位承担维修养护责任，也可由专业服务单位委托物业管理企业负责维修养护。
    82、物业管理企业需要入户维修，业主是否应该配合?
    答：小区内房屋结构相连，供水、供电、供气、供热等基础设施具有系统性等特点，致使物业局部安全隐患不仅会影响业主、使用人，还会影响到相邻业主，甚至整个物业管理区域的安全和正常使用。即物业安全隐忠往往会影响到公共利益和他人合法权益。因此，物业管理企业需要进行入户维修时，业主应当配合。
    83、业主不履行维修责任，造成损失的，是否需要赔偿?
    答：由于不履行维修责任，致使房屋附属设施已经或可能危害毗连设施安全及公共安全的。业主大会、业主委员会可授权物业管理企业进行修缮，其费用由业主承担。造成损失的。业主应当赔偿。
    84、小区内的共用设施损坏，维修费用该由谁承担
    答：如果足人为造成小区公用设施损坏的。由损坏者负责修复：造成损失的，应当赔偿损火。
    如果责任不明确的，维修费用应该由全体业主按照所拥有的建筑面积比例分担。
    85、为什么要规范房屋装饰装修行为?
    答：我国住宅房屋多数属于集合式楼房。在住宅小区中，住宅单体间存在共用部位，如主体结构承重部位：单幢楼或小区内有共用设施设备，如电梯、水、暖、照明、消防等设施设备。不当的装饰装修会导致结构安全和装修人员自身的生命财产安全，还会影响到整幢楼、整个小区的正常生活秩序。为了维护公共安全和公众利益，需要对房屋装饰装修行为进行规范，因此，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业，物业管理企业也应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
    86、业主装饰装修房屋，需要事先告知物业管理企业吗?
    答：装饰装修房屋是业主的权利，但这一切权利的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。在一个存在多个业主的物业管理区域内，业主装饰装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。如装修噪音影响相邻业主生活和休息、破坏房屋承重结构会对其他业主的人身和财产安全构成威胁等。同时，物业管理企业有义务根据物业服务合同的约定对物业进行管理，而对物业及其共用部位、共用设施设备的结构、功能、使用等情况的了解是完成这一义务的前提。因此，业主装饰装修房屋，应当事先告知物业管理企业。
    87、业主装饰装修房屋，需要与物业管理企业签订装饰装修管理服务协议吗?
    答：业主应当在装饰装修房屋前与物业管理企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。
    住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括以下内容：装饰装修工程的实施内容，装饰装修工程的实施期限，允许施工的时间，废弃物的清运与处置，住宅外立面设施及防盗窗的安装要求，禁止行为和注意事项，管理服务费用，违约责任等。
    88、住宅室内装饰装修禁止行为有哪些?
    答：按照建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：
    (1)未经原设计单化或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构：
    (2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房：
    (3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体：
    (4)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
    (5)未经批准，不得搭建建筑物、构筑物：改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗：拆改供暖管道和设施：拆改燃气管道和设施。
    (6)其他影响建筑结构和使用安全的行为。
    89、业主装饰装修房屋过程中，物业管理企业能否进行入户检查?
    答：业主装饰装修房屋过程中，直至装修结束后，物业管理企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的予以制止：情节严重的，及时向有关部门报告。
    90、住宅室内装饰装修的施工时间如何规定?
    答：按照市物业处发布的《呼和浩特市物业管理小区室内装饰装修实施办法》 (呼物发[2004]7号)规定，每日12时至14时，22时至次日7时，不得从事敲、凿、刨、钻等产生噪声的装饰装修活动。
    9l、应如何处理住宅室内装饰装修垃圾?
    答：住宅室内装饰装修所形成的各种废弃物，应当按照物业管理企业指定的位置、方式和时间进行堆放和清运。严禁从楼上向地面或者垃圾道、下水道抛弃废弃物。
八、法律责任
    92、住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选骋物业管理企业或未经批准擅自采用协议方式选骋物业管理企业将负何种法律责任?
    答：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正给予警告，可以并处lO万元以下罚款。
    93、建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位，共用设施设备的所有权或者使用权的将如何处理?
    答：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
    94、物业管理企业能否聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动，如何处理?
    答：不能。由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责仟。
    95、未取得资质证书从事物业管理活动的企业将如何处罚?
    符：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违反所得，并处5万元以上20万元以下的罚款：给业上造成损失的，依法承担赔偿责化。
    96、建设单位挪用专项维修基金将负何种法律责任?
    答：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违反所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款。
    97、建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的如何处罚?
    答：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
    98、对不移交有关资料的建设单位，物业管理企业将如何处罚?
    答：由且级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，予以通报，处l万元以上10万元以下的罚款。
    99、物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人负何种法律责任?
    答：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款：情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位，共同设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会决定使用：给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
    100、物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途，将如何处罚?
    答：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款：有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备的维修、养护剩余部分按照业主大会的决定使用。

物业管理如何服务

吉信物业管理 — Mon, 20 Oct 2008 00:00:00 +0800

     物业管理的根本宗旨，是为全体业主和用户提供及保持良好的生活、工作环境，并尽可能满足他们的合理要求。

     在实际操作中，物业管理服务按物业工程周期可分为两部分，即交付使用前和交付使用后两方面服务。

     物业交付使用前，管理公司的服务对象主要是大业主，即发展商或投资商。此阶段的服务内容包括：

    1、从物业管理的角度，就楼宇的结构设计和功能配置提出建议；
    2、制定物业管理计划包括计算机管理份额；
    3、制定的物业管理组织架构；
    4、制定物业管理工作程度并提供员工培训计划；
    5、制定第一年度物业管理财物预算；
    6、参与工程监理；
    7、参与设备购置；
    8、参与工程验收；
    9、拟定物业管理文本；
    交付使用后的物业管理服务对象就是全体业主和用户，基本内容通常包括以下几个方面：
    1、房屋及设备维修保养；
    2、房屋保险事宜；
    3、保安服务；
    4、清洁服务；
    5、绿化环境保养；
    6、紧急事故处理；
    7、处理业主投诉；
    8、财务管理。

     根据业户要求还可提供一些有偿服务，如：代理租售业务、户内维修、清洁服务、送餐邮递及其他商务服务等等。

物业管理常用词典

吉信物业管理 — Mon, 20 Oct 2008 00:00:00 +0800

新建住宅小区：是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的新建住宅小区（含居住小区、住宅组团）。
物业管理:是指物业管理企业与住宅业主,使用人依据合同约定,对各类房屋及其配套的共用设施、设备和绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等进行维护修缮、整治等管理或者服务的活动。
产权人：指拥有全部或部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人和其他组织。
业主:是指住宅物业的所有权人;
使用人:是指物业的承租人或者实际使用的其他人。
物业管理企业:是指取得物业管理企业资质证书和工商营业执照,接受业主或者业主委员会的委托,根据物业管理委托合同进行专业管理,实行有偿服务的企业。
业主委员会：是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益的法定组织。
物业管理公约：是指开发商、业主和物业管理公司就物业投入使用后，三方各自的权利义务关系，房屋的维修、使用、管理等问题达成的契约性文件。
物业管理委托合同：是指业主或业主委员会与物业管理公司之间就双方的权利、义务、物业管理服务与收费等问题达成的契约性文件。
维修基金：是指商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。
共用部位：是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设备设施：是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
物业管理服务收费：是指物业管理单位在接受物业产权人、使用人委托，对其居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。物业管理服务收费应当根据所提供服务的的性质、特点等不同情况、分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价；凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务、除政府物价部门规定有统一收费标准外，服务收费实行经营者定价。
特约服务：是指物业管理单位为居住小区内的产权人和使用人提供的非标准化的服务，如接送小孩、小区开设的专车、为住户打扫室内卫生等服务。
住宅物业:是指城市各类住宅及其配套的共用设施,设备和公共场地。
住宅自用部位:是指一套住宅户内自用的客厅、房间、厨房、卫生间、阳台、天井和庭院(含围墙)以及室内粉饰等部位。
住宅自用设备:是指住宅户内的门窗、卫生洁具和供水、排水、燃气管道、电线、各类表具等设备。
住宅共用部位:是指住宅建筑的主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊街道等。
住宅共用设施设备:是指住宅区(楼)内,建筑费用已分摊进入住宅销售价格的共用的上下水管道,落水管、天线、水箱、加压水泵、锅炉、电梯、供电线路、照明、暖气线路、煤气线路、消防设施、道路、路灯、沟渠池、井,非经营性车场车库、公益性文体设施及共用设施设备使用的房屋等。
住宅自用部位、自用设备超过法定保修期后的维修、更新、由业主或者使用人负责、费用自理。

传统物业管理的变革与转型

吉信物业管理 — Mon, 20 Oct 2008 00:00:00 +0800

作者：山西物业网总策划李庆生

      一个运行良好的物业管理体制,不仅是房地产成熟发展的标志,而且是房地产持续发展的保证。物业管理作为房地产开发过程中的最后一个重要环节,已经成为许多人选择物业时的一个很有份量的法码。2000年宽带接入服务商风起云涌忙于圈地,智能化、信息化小区拔地而起,作为同小区的建设管理越来越不可分割的物业管理公司该如何积极应对这一市场机会?
深圳市现有大小物业管理公司1100家,进行注册登记的就有600家。经过近20年的发展,深圳物业管理不但形成了一个在城市管理中占有重要地位的新兴行业,而且在追求高档次、高标准的事业目标中不断进取,树立了一个新兴服务行业的良好形象。然而面对北京、上海物业管理咄咄逼人的发展态势,深圳物业管理如何继续保持旗舰地位,如何利用社区优势拓展公司的生存空间?这些也许将成为对物业管理公司而言并不轻松的话题。

一、网络化管理日渐成为物业管理的主角

      物业管理公司是小区专业管理的主体,全面负责公共设施维修、环卫清扫、绿化养护、小区治安保卫等服务性工作。通常情况下,住宅的管理是一个劳动密集型的行业,然而它并非一般意义上的体力劳动。物业管理行业发展到现在,已经渐渐地超出了清洁、绿化和安全巡逻的概念。高科技手段和计算机技术已不容选择地进入物业管理行业,物业管理不再是传统意义上全天候的人工管理。

(一)消费群领域的网络化刺激了物业管理的网络化进程

      只要轻轻一点,就可以搭乘网络--这艘新世纪的诺亚方舟,获取各种服务的诱惑的确让不少人心动。一项调查表明,深圳有58.6%的人拥有个人上网电脑,调查还显示,2001年家用电脑市场将再上一个台阶,14.7%的城市居民表示了强烈的购买意向。宽带的不断增加和上网费用的大幅下调,更进一步使网络家居为越来越多的人所接受。根据CNNIC的统计,到去年年底中国已有网民2230万,任何一个积极寻求发展的物业管理公司都无法面对如此巨大的市场群体而无动于衷。网络的发展将物业管理公司与业主们一起推向市场经济第一线。

      千兆以太网和VODSL等宽带通信技术的应用,利用现有电话线实现带宽达1OMb/s的双向传输,完全可以解决传统ADSL技术中存在的用户上行带宽窄及用户端接入设备昂贵的问题,ADSL终端设备大约要2700至3000元,而VODSL只要几百元钱,用户完全可以负担得起,有条件的发展商也可以免费提供。随着一个个智能化小区纷纷崛起,强大的社区信息网络体系逐渐形成。深圳有数百个社区住宅具备宽通信能力,这必将促进全市产业结构升级并形成一个庞大的信息服务业。

(二)智能化配套设施的统一管理要求物业管理以网络化与之相适应

      三表远程抄送系统、消防自动控制系统、自动巡逻系统、停车场IC卡管理系统、红外线安防系统等越来越多的智能化配套设施逐渐进入社区,不同的智能化设施可能关系到物业管理公司中不同的部门和人员的监控管理工作,同时又与每一住户日常生活息息相关。如何充分高效地利用这些设施为住户服务?如何将社区中管理的需求与系列基础设施的功能统一起来?这就要求物业管理实现网络化,以达到设备的应用管理、人的管理和住户的服务高效统一。

(三)日常生活服务将逐步纳入物业管理的范畴,并最终实现与物业管理的良性互动

　　住宅建设飞速发展,人们对居住环境也有了更高的要求。居室不仅仅是一个居住的中心、教育的中心、交流的中心。这就要求物业管理公司把自动化的服务延伸到客户一端,为客户提供方便、迅捷的个性化服务和定制信息。目前深圳一些小区如天安数码城、梅林一村等,已经可以在网上实现物业费用查询,网上建议,上网投诉、报修等功能。
网络给我们带来了广阔的生活空间和新鲜感受,常可以听到身边有人建议:随着人们对网络的种种便捷的习惯和逐渐依赖,日常服务需求将逐步纳入物业管理的范畴,并最终实现与物业管理良性互动。

(四)网络化的进程,使物业管理完全可以与外界配套取得联系,甚至将周边配套视为资源,以补充自身配套的不足

      项目与商业中心区的距离是目前房价的支撑点,然而随着网络化管理的推进,管理的等级程度将成为人们考虑的另一个焦点。通过网络化管理物业管理公司完全可以与外面的配套取得联系,甚至将周边的生活配套视为自己的资源,以补充自身配套的不足。而那些学校、医院、装修公司、家具公司、商场、超市进驻小区、占有客户,也正是他们今后的战略目标。有了系统的网络化管理手段,物业管理公司甚至可以同其它传统销售业达成合作:业主刚入住就会得到附近超市和娱乐场馆的会员卡,附近某医院还将为其建立医疗档案,某著名学校还将接纳其子女人学,附近某家具城将提供折扣优惠,其指定装饰公司也会推出优惠服务,和某汽车救授公司联系,为业主提供汽车救援卡等等。对物业公司而言,也可以利用自身优势获取一定的中介利润。

二、物业管理网络化在小区内的实施

(一)网络化管理,将社区中人的需求与系列基础设施的功能统一起来

      通过网络化管理,实现对集成的智能.化设备、系统、网络飞数据库等进行全面的管理和监控。例如一旦出现事故报警,不仅控制中心、保安部门可以立即进行处理,同时相关部门、高层管理人员以及住户均可同时了解到事故的处理过程,以便于及时采取相应的配合措施。

(二)小区物业管理的网络化,促进社区管理规范、高效运营

     在住宅小区的物业管理中,大量日常工作是围绕居住保障进行的。它包括上水、下水、煤气、交通、通讯线路的畅通,供电的稳定,冬季的用暖供给,土建结构的安全保障,外墙装饰的破损补救,以及对突发事故的急修、抢修等。这一系列对物业各类硬件的日常维护、修缮、更新、改造等,相当复杂繁重。网络化管理,将其纳入程序化管理,则能够极大地降低劳动强度,使社区的服务管理规范有序,同时为企业持续发展和追求长期利润最大化奠定基础。

(三)社区网络化管理,为物业管理公司带来增值效益

      如果说网络化的管理给住户带来的是便捷飞高效的服务,对管理公司则意味着勃勃商机。除了搞好物业管理综合服务收费所包含的必要服务项目外,物业管理公司还可以通过网络拓展服务的深度和广度,开展各种在线的增值服务,如VOD点播、远程教育、远程医疗,使用户享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务,并从中获取增值效益。

      目前住宅大多已经在教育、购物飞交能、娱乐、休闲等生活配套方面比较齐全,在小区保安人员24小时巡更下,小区住户车出车入,与外界的交流依*着先进的网络系统,连日常费用的缴交也"出户"且"远程"了。面对激烈的竞争,如何有效利用社区资源,将其转化为真正为自己业主服务的生活配套,让项目的业主能够真.实地拥有这些服务,担当管理者角色的物业管理公司今后再不能"独善其身"了。

三、网络化管理在物业公司内部管理中的应用

    在对物业管理的问题上,人们经常谈论的是对社区的物业管理。实际上,它还包括另一个重要层面,即对公司的内部管理。网络化管理首先解决的是实现了对分散的下属物业管理处统一高效的管理。物业管理是规模出效益的行业,但如果集团下属物业管理处个数众多且分布分散,势必造成资源的浪费及管理的不便。网络化物业管理,能有效运用现代管理科学和先进的维修养护技术,以经济手段对物业实施多功能、全方位的统一管理,并为物业所有人、使用人提供高效、周到的服务,使物业发挥出最大的使用价值和经济价值。

(一)实现对分散的下属物业管理处统一高效的管理

    据深圳市住宅局公布的最新统计,深圳物业管理企业进军全国大市场的管理面面积突破3000万平方米大关,成为我国物业管理一体化、市场化、规范化的"旗舰"。

    发展速度快本来是一件好事,但同时也暴露出了一些问题,如开发单位多、物业项目小而零散,致使点多、片大、线长。远程统一化管理问题成了让物业管理公司头痛的难题。网络化物业管理有效地解决了远程化管理问题,将物业管理升级,利用网络将有关联的或同一发展商、物业管理公司旗下的项目联结起来,达到资源共用、信息共享,以较少的资源投入发挥更大的功效;物业管理公司老板还可以安坐家里监测整个企业在各地的进度。

(二)减少中间环节,有效降低成本

      网络化物业管理最大限度地解决提高了服务质量与降低管理成本之间的矛盾,有效的削减中间管理层,简化了费用核算、文件传递等中间环节,大大降低了管理成本;并实现资源共享、信息、公用,从而有效降低经营成本;

(三)统一的信息平台实现了交互式管,理与个性化服务,缩短了领导与员工的距自离,实现了公司内部的交互式管理,营造出宽松的企业文化

     物业管理是一项系统的管理工作,随着市场的变化,小船的抗风险能力是有限的,大的集团公司的出现,可起到整合市场的功效,只有提早着手建立起远程统一化管理运行机制,即时调整策略,才有可能走自在市场竞争的前列。

安全常识

吉信物业管理 — Mon, 20 Oct 2008 00:00:00 +0800

一、何为安全？

安全就是确保在自己生命及财产不受影响下，正常的工作、生活和学习，其最基本的要在面对问题时要冷静的思考，思考的前提是知道隐患的存在，知道一些最基本的安全知识。

1、消防安全五要五知道

（1）要熟悉所在环境的酤情况知道逃生通道的方向；

（2）要及时反映身边的不安全因素，知道消防“119”的使用及所在负责处所电话；

（3）要正确操作和使用手边的一切工具，知道其故障的基本状况；

（4）要在沉着、冷静中解决一切，知道心态的重要性；

（5）要相信身边的环境及基本设施，知道一般消防工具的使用及逃生知识。

2、写字楼安全八不三要

A、八不：

（1）不私自用大功率电器设备；

（2）不私拉电源；

（3）不要在公共区域吸烟、扔烟头、火柴杆；

（4）有带易燃易爆物品进办公室；

（5）不私自动火；

（6）不随便开启窗户；

（7）不动消防设备、设施；

（8）不要在消防卷帘门下有放物品。

B、三要：

（1）服务咨讯找客服；

（2）用电问题找电工；

（3）遇到可疑人和事，咨讯中控室。

3、员工宿舍消防安全和用电安全

（1）不私拉电源线，电源陈旧及时更换；

（2）不乱扔烟头；

（3）不躺在床上吸烟；

（4）不焚烧杂物，如用蚊香做好防护；

（5）停电不用蜡烛看书、看报；

（6）不存放易燃杂物，易爆物品；

（7）不用电炉，空调等大功率电器；

（8）要人走电断，嗅到不正常味道，要上报管理员；

（9）确保公用通道畅通。

4、安全用电

（1）认识了解电源总开关，学会如何关闭总电源；

（2）不用手或导体（如铁丝、钉子、别针、笔等金属用品）击接触，探讨电源插座；

（3）不用湿手触拱电器，不用湿布擦电器；

（4）电器用完后，应拔掉电源；

（5）发现触电要设法及时关闭总电源或用干燥的木棍将接触处分开，不要用手；

（6）不随意拆卸、安装电源电路、插座、插头等；

（7）大功率电源使用要严格按使用说明使用；

（8）教育小孩不要玩弄及接近电源电器设备。

5、办公室防盗安全

（1）积极配合所在写字楼安全管理人员的管理，同时爱护设备设施；

（2）不在座位上，要及时锁住自己的柜子，抽屉；

（3）重要物品不要随意摆放，做到不遗失；

（4）文件资料整齐摆放，重要文件要放在安全位置；

（5）柜锁要及时检修，做到防范。

6、乘车安全六注意

（1）带好随身物品，绝不能带易燃易爆物品上车；

（2）为保护自己的权益，自觉抵制“黑”车；

（3）主动要车票，增强自我保护意识；

（4）若要遇到有损害乘客利益的，要记住拔打投诉电话；

（5）要求有经营资质的合法车辆；

（6）出租车不打表，不扒车。

7、儿童出车安全

（1）孩子上车时要注意；

（2）注意锁定车门和电动车窗；

（3）车在行进中不要随意让孩子吃东西；

（4）车内不摆放坚硬，危险物品；

（5）驾车时不能违章；

（6）不要将孩子单独留在车内；

（7）准备儿童坐椅。

8、旅游安全

（1）搭坐飞机时，扣好安全带，不带危险或易燃易爆物品，不在飞机升降期间使用移动电话；

（2）贵重物品放置于安全地方，如随身携带，切勿离手；

（3）出入房间随手关门；

（4）做手上运动，请按要求穿梭线内，不要出安全线外；

（5）自然活动或做有刺激性活动，身体不好者，要根据情形决定；

（6）坐车时不要姑且意换座，不要将头，手伸出窗外，注意上下车；

（7）团体旅游，不要擅自离队；

（8）外出旅游，注意身体健康，注意饮食卫生及习惯；

（9）夜向外出，应结伴，注意安全；

（10）不要在公共场所露财；

（11）住宿退还，不要有遗留物，及时处理证件，及质量物品。

9、游水安全注意

（1）游水不要吃的太饱，最好是饭后1小时下水；

（2）疲劳应稍作休想，抽筋要立即上岸；

（3）游水前要做热身运动；

（4）游水要结伴而行，互相跟顾；

（5）要遵守安全警示标准，不可去深水区；

（6）海滩游泳要选择鲜艳泳衣和护身圈；

（7）游水后要冲水，擦干，以防感冒。

注：耳朵进水，可采取侧头，单脚跳的方法，哪只耳朵进水，就把头偏听偏向哪边，用那喧脚跳，也可用棉签轻拭

10、电脑的安全使用，注意事项

（1）爱护设施设备；

（2）规范操作，小心使用；

（3）注意清洁，做好防火防盗工作；

（4）个人专用，不要随意动用他人电脑；

（5）人走电断，记得关闭电源。

1、消防安全五要五知道

（1）要熟悉所在环境的酤情况知道逃生通道的方向；

（2）要及时反映身边的不安全因素，知道消防“119”的使用及所在负责处所电话；

（3）要正确操作和使用手边的一切工具，知道其故障的基本状况；

（4）要在沉着、冷静中解决一切，知道心态的重要性；

（5）要相信身边的环境及基本设施，知道一般消防工具的使用及逃生知识。

2、写字楼安全八不三要

A、八不：

（1）不私自用大功率电器设备；

（2）不私拉电源；

（3）不要在公共区域吸烟、扔烟头、火柴杆；

（4）有带易燃易爆物品进办公室；

（5）不私自动火；

（6）不随便开启窗户；

（7）不动消防设备、设施；

（8）不要在消防卷帘门下有放物品。

B、三要：

（1）服务咨讯找客服；

（2）用电问题找电工；

（3）遇到可疑人和事，咨讯中控室。

3、员工宿舍消防安全和用电安全

（1）不私拉电源线，电源陈旧及时更换；

（2）不乱扔烟头；

（3）不躺在床上吸烟；

（4）不焚烧杂物，如用蚊香做好防护；

（5）停电不用蜡烛看书、看报；

（6）不存放易燃杂物，易爆物品；

（7）不用电炉，空调等大功率电器；

（8）要人走电断，嗅到不正常味道，要上报管理员；

（9）确保公用通道畅通。

4、安全用电

（1）认识了解电源总开关，学会如何关闭总电源；

（2）不用手或导体（如铁丝、钉子、别针、笔等金属用品）击接触，探讨电源插座；

（3）不用湿手触拱电器，不用湿布擦电器；

（4）电器用完后，应拔掉电源；

（5）发现触电要设法及时关闭总电源或用干燥的木棍将接触处分开，不要用手；

（6）不随意拆卸、安装电源电路、插座、插头等；

（7）大功率电源使用要严格按使用说明使用；

（8）教育小孩不要玩弄及接近电源电器设备。

5、办公室防盗安全

（1）积极配合所在写字楼安全管理人员的管理，同时爱护设备设施；

（2）不在座位上，要及时锁住自己的柜子，抽屉；

（3）重要物品不要随意摆放，做到不遗失；

（4）文件资料整齐摆放，重要文件要放在安全位置；

（5）柜锁要及时检修，做到防范。

6、乘车安全六注意

（1）带好随身物品，绝不能带易燃易爆物品上车；

（2）为保护自己的权益，自觉抵制“黑”车；

（3）主动要车票，增强自我保护意识；

（4）若要遇到有损害乘客利益的，要记住拔打投诉电话；

（5）要求有经营资质的合法车辆；

（6）出租车不打表，不扒车。

7、儿童出车安全

（1）孩子上车时要注意；

（2）注意锁定车门和电动车窗；

（3）车在行进中不要随意让孩子吃东西；

（4）车内不摆放坚硬，危险物品；

（5）驾车时不能违章；

（6）不要将孩子单独留在车内；

（7）准备儿童坐椅。

8、旅游安全

（1）搭坐飞机时，扣好安全带，不带危险或易燃易爆物品，不在飞机升降期间使用移动电话；

（2）贵重物品放置于安全地方，如随身携带，切勿离手；

（3）出入房间随手关门；

（4）做手上运动，请按要求穿梭线内，不要出安全线外；

（5）自然活动或做有刺激性活动，身体不好者，要根据情形决定；

（6）坐车时不要姑且意换座，不要将头，手伸出窗外，注意上下车；

（7）团体旅游，不要擅自离队；

（8）外出旅游，注意身体健康，注意饮食卫生及习惯；

（9）夜向外出，应结伴，注意安全；

（10）不要在公共场所露财；

（11）住宿退还，不要有遗留物，及时处理证件，及质量物品。

9、游水安全注意

（1）游水不要吃的太饱，最好是饭后1小时下水；

（2）疲劳应稍作休想，抽筋要立即上岸；

（3）游水前要做热身运动；

（4）游水要结伴而行，互相跟顾；

（5）要遵守安全警示标准，不可去深水区；

（6）海滩游泳要选择鲜艳泳衣和护身圈；

（7）游水后要冲水，擦干，以防感冒。

注：耳朵进水，可采取侧头，单脚跳的方法，哪只耳朵进水，就把头偏听偏向哪边，用那喧脚跳，也可用棉签轻拭

10、电脑的安全使用，注意事项

（1）爱护设施设备；

（2）规范操作，小心使用；

（3）注意清洁，做好防火防盗工作；

（4）个人专用，不要随意动用他人电脑；

（5）人走电断，记得关闭电源。